社區一定要成立管委會嗎？成立方式、主委與委員的任期與連任規定
依公寓大廈管理條例，社區要在管理委員會與管理負責人之間擇一。本文整理管委會成立與報備、內政部有危險之虞大樓公告、主任委員與管理委員的任期連任規定，以及住戶覺得管委會失職時條文給的管道。
住在公寓大廈，常聽到「管委會」「主委」「管理負責人」，但條文到底怎麼規定？本文以全國法規資料庫公布的《公寓大廈管理條例》（修正日期民國111年5月11日，查證日期2026-10-16，條文未見廢止標示）和《公寓大廈管理條例施行細則》為準，整理管理組織怎麼成立、主任委員與管理委員怎麼產生、任期與連任怎麼算。本文只整理條文怎麼寫，不是針對你家社區的法律意見；個案請洽所在縣市政府的公寓大廈主管單位或專業律師。
一、先看結論：條文要求「成立管委會」或「推選管理負責人」二擇一
條例第29條第1項寫：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」也就是說，條文給的是兩種管理組織的選項，不是只有管委會一條路。
兩者的定義在第3條：
- 管理委員會：為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
- 管理負責人：未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人，或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。
二、管委會、管理負責人與區分所有權人會議，各是什麼角色
- 區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議（第3條第7款）。管委會要向這個會議負責，並向其報告會務（第39條）。
- 管理委員會：執行會議決議與日常管理維護。管委會會議的決議內容，不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議（第37條）。
- 主任委員：公寓大廈成立管理委員會者，由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會（第29條第2項）。
- 管理負責人：沒有管委會的社區，由管理負責人承擔管理事務；第36條、第38條、第39條關於管委會職務、當事人能力與報告會務的規定，準用於管理負責人（第40條）。
三、管委會怎麼成立
新建案：起造人要在三個月內召集
第28條第1項寫：公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上，及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
第28條第2項補充：出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。第3項：起造人於召集會議成立管委會或推選管理負責人之前，為公寓大廈的管理負責人。
起造人若違反第25條或第28條所定的召集義務，第47條第1款規定由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務。
條例施行前已取得建造執照的社區
第55條第1項寫：條例施行前已取得建造執照的公寓大廈，區分所有權人應互推一人為召集人，召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
互推召集人的方式，《施行細則》第7條第1項規定：除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。另外，《施行細則》第13條規定，本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之；未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。
成立後要報備
《施行細則》第8條規定，成立管理委員會或推選管理負責人時，報備的資料包括：（一）全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊；（二）區分所有權人會議會議紀錄或推選書或其他證明文件。實際窗口與表單，各縣市不同，請洽所在縣市政府。
沒人出面召集時
第25條第4項規定，召集人無法互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人；區分所有權人不申請指定時，主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，任期至互推召集人為止。第29條第6項另規定，未組成管委會且未推選管理負責人時，以區分所有權人互推的召集人或申請指定的臨時召集人為管理負責人。
四、「有危險之虞」的大樓：不是想不想成立，而是有期限
民國111年5月11日增訂的第29條之1規定：本條例施行前或施行後已取得建造執照、但未成立管委會或推選管理負責人的公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，區分所有權人應於主管機關通知後一定期限內成立管委會或推選管理負責人，並向主管機關報備。因故未能於期限內完成者，主管機關得視實際情況展延一次，並不得超過一年。
認定要件與期限由中央主管機關公告。內政部民國112年6月6日發布的「公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限」說明重點如下（內政部全球資訊網「法規命令發布」頁）：
- 規模：公告將有危險之虞的建築物規模界定為11樓以上。
- 條件：同時具備一定規模，且建築物防火避難設施或設備與消防安全設備有任一項檢（複）查不合格時，即為有危險之虞之建築物。
- 期限：限期成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限為二年，自直轄市、縣（市）政府書面通知全體區分所有權人之最後送達日起算。
- 地方政府的清查：應於公告生效次日起十四日內提出清查計畫報內政部備查；清查期限以三個月為原則，最長不得超過六個月；清查作業完成次日起三個月內完成書面通知。
罰則在第49條之1：未依第29條之1第1項規定於期限內成立管委會或推選管理負責人並辦理報備者，由主管機關按每一專有部分處區分所有權人新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並令其限期辦理；屆期仍未辦理者，得按次處罰。第29條之1第4項另規定，經處罰後仍未依規定成立並報備者，必要時由主管機關指定住戶一人為管理負責人。
第29條之1第2項也寫明，直轄市、縣（市）主管機關認有必要時，得公告擴大認定要件並另定期限。所以你的社區是否被認定，要以所在縣（市）政府的通知為準，本文不代為判斷。
五、主任委員與管理委員怎麼產生
第29條第2項寫：主任委員、管理委員的選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議的決議；但規約另有規定者，從其規定。換句話說，委員要幾人、怎麼選、怎麼罷免，條例把主要決定權交給區分所有權人會議與規約。
有一個明確的程序限制在第30條第2項：管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。開會通知要在開會前十日以書面載明開會內容通知各區分所有權人（第30條第1項），細節見站內另篇整理的區分所有權人會議門檻。
六、任期與連任：一張表看懂第29條第3項、第4項
第29條第3項的原文邏輯是：任期依區分所有權人會議或規約的規定，任期一至二年；區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年。連任限制則分兩種身分：
| 職務 | 任期 | 連任 |
|---|---|---|
| 主任委員 | 依會議或規約規定，一至二年；未規定者一年 | 連選得連任一次 |
| 管理負責人 | 同上 | 連選得連任一次 |
| 負責財務管理及監察業務之管理委員 | 同上 | 連選得連任一次 |
| 其餘管理委員 | 同上 | 連選得連任 |
第29條第4項：管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任，或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
這裡有兩個需要分清楚的點，條文用字要看清楚：
- 「連選得連任一次」是條文原文，指的是主任委員、管理負責人與負責財務管理及監察業務的管理委員；其他管理委員的寫法是「連選得連任」，沒有次數限制。至於次數怎麼逐屆計算、中間隔屆後再當選如何處理，本文查到的條文沒有進一步說明，官方未在條文中解釋，本文不代為臆測，個案請洽主管機關。
- 任期屆滿沒有再選任，條文效果是「視同解任」。也就是說，沒有改選不等於原班人馬自動續任。
七、誰可以當主委或委員
第29條第5項寫：公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。「住戶」依第3條第8款，包括區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，以及取得停車空間建築物所有權者。
另外，第25條第3項寫到，區分所有權人會議的召集人由「具區分所有權人身分」的管理負責人、主任委員或管理委員擔任，而管理負責人、主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格之日起，視同解任。這句與第29條第5項允許非區分所有權人住戶被選任之間如何搭配，本文查到的資料中官方沒有進一步說明，本文不代為臆測；如果你的社區有承租人擔任委員，或有委員賣掉房子的情形，請向所在縣市政府主管單位確認。
八、管委會能做什麼、不能做什麼
第36條列出管委會的職務，和住戶最相關的包括：區分所有權人會議決議事項之執行；共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良；公寓大廈及其周圍之安全及環境維護；住戶違規情事之制止及相關資料之提供；收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用；規約、會議紀錄、會計憑證等文件之保管；管理服務人之委任、僱傭及監督；會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
幾個界線：
- 管委會有當事人能力；管委會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人（第38條）。
- 管委會會議決議不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議（第37條）。
- 《施行細則》第11條：除第36條第7款至第9款、第11款及第12款外，經管委會決議或管理負責人以書面授權者，部分職務得由管理服務人執行；但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
九、覺得管委會沒盡責，條文給的管道
下面是條文本身寫到的路徑，不是保證有效的做法，也不保證主管機關必然處罰：
- 請求閱覽或影印：第35條規定，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
- 定期公告與交接：第20條第1項規定，管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或應分擔費用的收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管委會改組時移交相關財務文件與印鑑。第2項規定，拒絕公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
- 報請主管機關處理：第59條規定，召集人、管理負責人、主任委員或管理委員有第47條、第48條或第49條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。
- 罰鍰規定：第48條對管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第35條、或未執行第36條部分職務且顯然影響住戶權益等情形，規定處新臺幣1,000元以上5,000元以下罰鍰；第49條第7款對違反第20條公告或移交義務者，規定處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。
- 爭議調處：第59條之1規定，直轄市、縣（市）政府為處理公寓大廈爭議事件，「得」組設公寓大廈爭議事件調處委員會。條文用的是「得」，各縣市實際是否設置、如何申請，要向所在縣市政府查詢，本文未逐縣市查證。
第61條另規定，第20條、第25條、第28條、第29條、第59條等所定主管機關應處理事項，得委託或委辦鄉（鎮、市、區）公所辦理，所以實際收件窗口可能是公所。
十、本文的界線
- 本文只整理條例與施行細則的文字，沒有整理法院判決或各縣市函釋，不代表個案結論。
- 規約可能對委員人數、任期、選任方式另有規定，請以你社區已通過的規約與區分所有權人會議紀錄為準。
- 想先弄清楚法條、判決、機關說明的差別，可看站內法條、裁判書、機關Q&A差在哪；不確定要找哪個窗口，可看司法院、法務部、法扶、165各查什麼。
- 需要免費或低成本的法律協助，可參考法律扶助怎麼申請。
- 區分所有權人會議的通知、出席與同意門檻，見站內另篇：區分所有權人會議怎麼開才有效。
常見問題
社區一定要成立管委會嗎？
第29條第1項寫的是「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人」，兩者擇一。經主管機關認定有危險之虞的大樓另有第29條之1的限期成立規定，期限與認定要件以內政部公告及縣（市）政府通知為準。
主任委員任期多久？可以連任幾次？
依第29條第3項，任期依區分所有權人會議或規約的規定，任期一至二年；會議或規約未規定者，任期一年。主任委員連選得連任一次。
管理委員可以一直連任嗎？
第29條第3項的寫法是：負責財務管理及監察業務的管理委員，連選得連任一次；其餘管理委員連選得連任。所以不同職務的連任限制不同，請先確認該名委員負責的職務。
租客可以當管理委員嗎？
第29條第5項寫：住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。是否有「另有規定」，要看你社區的決議與規約。
任期屆滿沒有改選，原本的主委還算數嗎？
第29條第4項寫：任期屆滿未再選任者，自任期屆滿日起，視同解任。
怎麼知道管委會的帳目和會議紀錄？
依第35條，利害關係人於必要時得請求閱覽或影印相關文件，管理負責人或管理委員會不得拒絕。如被拒絕，第59條規定可列舉事實、提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。