區分所有權人會議怎麼開才有效？通知10日、出席2/3、同意3/4與重新召集門檻
社區開區分所有權人會議，通知要提前十日、一般決議要三分之二出席與四分之三同意，第一次未成案還能重新召集。本文逐條整理人數與比例怎麼算、第33條不生效力的情形，以及會議紀錄的送達與保存。
社區要改規約、選管理委員、決定公共基金怎麼用，都要靠「區分所有權人會議」。會議有沒有照規定開、人數和比例有沒有算對，會直接影響決議能不能成立。本文以全國法規資料庫公布的《公寓大廈管理條例》（修正日期民國111年5月11日，查證日期2026-10-16，條文未見廢止標示）和《公寓大廈管理條例施行細則》（民國94年11月16日修正）為準，整理開會通知、表決權計算、一般決議門檻、第一次沒成案後的重新召集，以及會議紀錄怎麼處理。本文只整理條文怎麼寫，不是針對你家社區決議的法律意見。
一、先分清楚：區分所有權人會議不是管委會會議
- 區分所有權人會議：由全體區分所有權人組成（第25條第1項），是為共同事務及涉及權利義務之有關事項而召集的會議（第3條第7款）。
- 管委會會議：管理委員會的內部會議。管委會會議決議的內容，不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議（第37條），而且管委會要向區分所有權人會議負責並報告會務（第39條）。
管委會怎麼成立、主委與委員任期怎麼算，見站內另篇：社區一定要成立管委會嗎。
二、什麼時候要開會、誰召集
第25條規定：
- 定期會議：每年至少應召開一次。
- 臨時會議，有兩種應召開的情形：（一）發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者；（二）經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
- 召集人：除第28條（起造人召集成立管理組織）另有規定外，由具區分所有權人身分的管理負責人、管委會主任委員或管理委員擔任召集人。沒有這類人選時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依會議或規約規定，一至二年，連選得連任一次；會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人如果違反第25條所定的召集義務，第47條第1款規定由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
三、開會通知：十日前書面，急迫時公告不少於二日
第30條第1項：區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。
第30條第2項有一個明確的程序規定：管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
條例所定的公告，依《施行細則》第13條，應於公寓大廈公告欄內為之；未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。
四、人數與比例怎麼算
條例的門檻幾乎都同時看兩件事：人數，以及區分所有權比例。
- 一個專有部分一票：第27條第1項，各專有部分之區分所有權人有一表決權；數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
- 人數怎麼數：《施行細則》第3條，區分所有權已登記者，按其登記人數計算，但數人共有一專有部分者以一人計；未登記者，依圖說標示，每一專有部分以一人計。
- 比例怎麼算：《施行細則》第2條，區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分依第56條第3項測繪之面積，與公寓大廈專有部分全部面積總和之比；建築物已完成登記者，依登記機關之記載為準。
- 單一持有過多的上限：第27條第2項，任一區分所有權人的區分所有權占全部區分所有權五分之一以上，或其專有部分個數超過全部專有部分個數總合五分之一以上者，其超過部分不予計算。
- 委託出席：第27條第3項，區分所有權人因故無法出席時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。
五、一般決議的門檻：出席三分之二、同意四分之三
第31條原文：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」
拆開來看：
| 關卡 | 人數要求 | 比例要求 |
|---|---|---|
| 成會（出席） | 全體區分所有權人的三分之二以上 | 全體區分所有權比例合計三分之二以上 |
| 通過（同意） | 出席人數的四分之三以上 | 占「出席人數區分所有權」的四分之三以上 |
舉個單純算數的例子（假設，非個案，只算人數那一欄）：社區共60位區分所有權人，三分之二是40人，所以至少40人出席才成會；如果剛好40人出席，四分之三是30人，至少30人同意。比例欄要另外計算並同時達到。條文用「及」連接人數與比例，本文理解為兩項都要達到。
「除規約另有規定外」表示規約可以另訂。不過第23條第2項第6款同時規定，區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定，非經載明於規約者，不生效力。
六、第一次沒成：重新召集的門檻
第32條第1項：依第31條未獲致決議，或出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
接下來還有兩道程序（第32條第2項、第3項）：
- 決議的會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
- 會議主席應於會議決議成立後十日內，以書面送達全體區分所有權人並公告之。
這個順序要照著讀：先是重新召集的會議作成決議，再送達會議紀錄，七日反對期間過後才「視為成立」，不是開完會當場就成立。
七、有些事項要多一道同意，否則「不生效力」
第33條：區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
- 專有部分經約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
- 外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置於其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。
- 依第56條第1項成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管委會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
另外，不是所有事項都適用上面的一般門檻。例如第13條規定，公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意；但配合都市更新計畫、嚴重毀損傾頹有危害公共安全之虞，或因地震水災等重大事變危害公共安全者，不在此限。
另外，第8條第1項講的是另一件事：外牆面、樓頂平臺等的變更構造、顏色、設置廣告物等行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。這一項規範的是決議（或規約）經報備有案後的拘束，不是另訂決議的人數門檻，所以和上面第13條的全體同意要求分開看。
八、會議紀錄：十五日內送達並公告，要和簽到、委託書一起保存
第34條：區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。
利害關係人若需要查閱，第35條規定，得請求閱覽或影印規約、會計憑證、財務報表、管委會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
九、決議有疑問，下一步看哪裡
本文查到的條文只規範開會與決議的程序，沒有逐項列出某場會議決議無效時住戶要走哪一種程序。下面是條文有寫到的管道，能不能適用於你的情形，要看個案：
- 召集人違反召集義務：第59條規定，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會，得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理（第47條第1款所定情事屬於第59條適用範圍）。
- 調處：第59條之1規定，直轄市、縣（市）政府「得」組設公寓大廈爭議事件調處委員會。是否設置、如何申請，各縣市不同，本文未逐縣市查證。
- 訴訟或調解：一般民事爭議的程序地圖，可看站內鄉鎮市區調解怎麼聲請與法律扶助怎麼申請。
- 不確定該查什麼資料：先看法條、裁判書、機關Q&A差在哪。
常見問題
區分所有權人會議的開會通知要提前幾天？
第30條第1項：召集人於開會前十日，以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日。
一般決議要多少人出席、多少人同意？
第31條：除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
第一次開會人數不夠，還能重新開會嗎？
可以。第32條第1項規定，召集人得就同一議案重新召集會議；開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
重新召集的決議，開完會就成立了嗎？
不是。依第32條第2項，會議紀錄送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見；書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
選管理委員可以在會上臨時動議提出嗎？
不可以。第30條第2項規定，管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
沒辦法出席可以請人代理嗎？
可以。第27條第3項規定，區分所有權人因故無法出席時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，並有受託比例與人數的上限計算。