買房賣方要告知凶宅、海砂屋、輻射屋嗎？不動產說明書與現況確認書怎麼寫

看房子的時候，買方可能會想問：這間有沒有發生過命案、是不是海砂屋、有沒有輻射？這三件事在法律上有沒有一套固定的問法？本文依全國法規資料庫的《不動產經紀業管理條例》、《民法》、《消費者保護法》，內政部與行政院網站公告的《不動產說明書應記載及不得記載事項》、《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（含附件「建物現況確認書」）、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，以及司法院的公開說明整理，查證日期2026-10-16。本文只整理這些文件怎麼寫，不判斷哪一間房子算不算凶宅、海砂屋或輻射屋，也不判斷賣方或仲介有沒有違規，個案請洽法律扶助基金會（412-8518）、律師或消費爭議管道。

標示〔推論〕的句子，是本文從條文文字推得的讀法，官方沒有這樣寫；沒有標示的，都有條文或官方文件可以對照。

一、先講結論：三個名詞，兩份文件

「凶宅」這個詞，在本文讀到的說明書與定型化契約全文裡都沒有出現。司法院兒童網〈買到凶宅怎麼辦？〉寫：「雖然現在的法律並沒有規定什麼樣的房子叫做凶宅」。文件問的是具體事實：專有部分是否發生過「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡」。

「輻射屋」與「海砂屋」則出現在成屋買賣的建物現況確認書：項次5問是否做過「輻射屋檢測」，項次6問是否做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測，括號寫「例如海砂屋檢測事項」。

房屋交易裡，這些問題主要出現在兩份文件：

預售屋沒有現況確認書（房子還沒蓋好），對應的是說明書第三點與預售屋契約第十一點，見第六節。

二、輻射屋：現況確認書項次5

成屋買賣的建物現況確認書項次5，問賣方有沒有曾經做過輻射屋檢測，若有，要檢附檢測證明文件；檢測結果有沒有輻射異常；若有異常，處理方式有三個選項：賣方改善後交屋、以現況交屋（減價或買方自行改善）、其他。

備註欄寫：「七十一年至七十三年領得使用執照之建築物，應特別留意檢測。」並寫核能安全委員會網站已提供「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」供民眾查詢輻射屋資訊，如欲進行改善，應向核能安全委員會洽詢技術協助。

不動產說明書的成屋部分（第二點）在「建物瑕疵情形」下列的第一項是：「有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？」，若有，要附檢測結果，若無，「則應敘明原因」。

官方這幾處文字問的是有沒有做過檢測和檢測結果，沒有寫賣方一定要去做檢測；沒有檢測的情形，說明書要求敘明原因。

三、海砂屋：現況確認書項次6

項次6問：有沒有曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測；若有，檢測結果是什麼；有沒有超過容許值含量；若有超過，處理方式同樣是賣方修繕後交屋、以現況交屋（減價或買方自行修繕）、其他。

備註欄把容許值依建築物「依建築法規申報施工勘驗」的時間分成幾段。下表是備註欄的內容整理（115年4月1日起適用的版本）：

備註的最後一項：「上開檢測資料可向建築主管機關申請，不同時期之檢測標準，互有差異，買賣雙方應自行注意。」

115年4月1日改了什麼。 行政院消保處114年12月19日的新聞稿說明，過去氯離子含量的檢測標準與容許值均以CNS3090新拌混凝土為通用標準，但建物完工後混凝土已是固態，無法再做新拌混凝土檢測，所以內政部修正「建築物混凝土結構設計規範」等法規，改以「硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量」作為檢測標準，並反映在現況確認書項次6的備註。不動產說明書也在同一天（115年4月1日）生效的修正中，改了預售屋部分「交屋時有無檢附建築物混凝土氯離子含量檢測報告」這一項的名稱。

〔推論〕 上表的備註欄是用申報施工勘驗的時間分段，不是用屋齡或使用執照日期分段；若要判斷某間房子適用哪一段，要先查它是什麼時候申報施工勘驗，備註欄說資料可向建築主管機關申請。哪間房子超過容許值，本文不判斷。

四、凶宅：「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡」

不動產說明書。 成屋部分「其他重要事項」第5點：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」

建物現況確認書項次7。 同樣問「本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事」，分成兩段：

• 於產權持有期間：勾選有或無曾發生。
• 於產權持有前，賣方：勾選「確認無上列情事」、「知道曾發生上列情事」、「不知道曾否發生上列情事」。

對照兩份文件的文字：說明書的問法限定在「產權持有期間」，現況確認書另外多問賣方在持有前知不知道。兩者都寫「專有部分」。〔推論〕從字面看，這兩份文件問的是專有部分，沒有問公共區域，也沒有列「自然死亡」。至於「其他非自然死亡」包含哪些情形，內政部公告的說明書與確認書沒有列舉。

內政部97年函釋（立法院研析報告的轉述）。 立法院法制局議題研析〈建物發生「非自然身故」之資訊揭露〉（109年1月，作者陳宏明）寫：「目前實務上對凶宅之認定，係依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋：」，內容是「指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實」，及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為。這是研析報告對函釋的轉述，本文沒有取得函釋原文；司法周刊的報導把字號寫成「內授中辦地字」，與研析報告的「內授中辦字」略有不同。函釋作成於97年，轉述的文字只提凶殺、自殺；現行說明書與確認書另外列了一氧化碳中毒與其他非自然死亡，函釋是否照原文適用於現行較寬的用語，本文沒有找到內政部的官方說明，不判斷。

同一份研析報告引述一則報載案例：買方事後得知房屋曾有人在屋內自殺，法院判決「甲撤銷其被詐欺所為之意思表示成立」，賣方應返還價金，並依民法第184條第1項前段與契約約定負損害賠償及違約金責任。這是個案判決的報載，不代表其他案件的結果。

成屋契約把這三項單獨點名。 成屋買賣定型化契約應記載事項第七點，談買方簽訂撥款委託書交付貸款金融機構之後，買方不得撤銷、解除或變更貸款案的授信契約及撥款委託，但書是：「除房屋有附件一第五項至第七項所確認事項內容不實之重大瑕疵者外」。附件一第五項至第七項，正是上面講的輻射屋檢測、氯離子含量檢測、非自然死亡這三項。官方沒有說明為什麼單獨列這三項，本文不代為臆測。

司法院的公開說明。 司法院兒童網〈買到凶宅怎麼辦？〉（頁面未標示日期）寫，買房子之前可以在契約中註明保證不是凶宅，假如真的買到凶宅，還是可以根據民法的規定，請求解除契約或減少售價，或直接請求不履行契約的損害賠償。這是給一般民眾看的簡短說明，沒有引條號。

司法周刊第1816期（105年9月14日）報導花蓮地院的一場講座，提到講者說明實務判決中引用的內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋，並以最高法院103年度台上字第584號判決說明實務上認定凶宅是否為買賣標的物瑕疵；報導也寫，該案從第一審到第三審，法官見解有未盡一致之處。函釋內容改引上面立法院研析報告的轉述；判決全文本文沒有取得，所以不引用其內容，也不替法院見解下結論。

五、仲介在這套文件裡的位置

《不動產經紀業管理條例》（全國法規資料庫，修正日期110年1月27日，現行有效）有幾條和說明書直接相關：

• 第22條：不動產的買賣、互易、租賃或代理銷售，如果委由經紀業仲介或代銷，下列文件要由經紀業指派經紀人簽章，其中包括「不動產說明書」與「定金收據」。
• 第23條：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；說明書在提供解說前，應經委託人簽章。
• 第24條：雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在說明書上簽章；說明書視為買賣契約書之一部分。
• 第24-2條：經營仲介業務者經買賣雙方書面同意，得同時接受雙方的委託，這時要依規定辦理，其中包括「告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」。這一條條文寫的是同時接受雙方委託的情形；只接受單方委託時，這一條沒有直接規定，本文不判斷。
• 第26條：經紀人員執行業務的故意或過失致交易當事人受損害，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
• 第29條第1款：經紀業違反第22條第1項，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。第31條第1款：經紀人員違反第23條，應予申誡。

說明書寫了哪些項目、怎麼寫才算「詳實」，是內政部公告的事項決定的；本文只讀到第二點（成屋）與第三點（預售屋）的修正規定全文，沒有讀到說明書其他各點與不得記載事項的全文，所以不談那些部分。

六、預售屋：沒有現況，看的是材料與檢測報告

預售屋的房子還沒有蓋好，沒有發生過什麼事可問，文件問的是材料與檢測。

說明書第三點（預售屋）。 「建物瑕疵擔保」一項寫：交屋時有沒有檢附建築物混凝土氯離子含量檢測報告，及施工中建築物出具的無放射性污染證明；若沒有，要敘明原因。

預售屋契約應記載事項第十一點。

• 第二款：賣方建造預售屋「不得使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理之海砂等材料或其他類似物」。
• 第三款：這些材料的檢測要符合檢測時的國家標準或主管機關所定的檢測規範；如果造成買方生命、身體、健康及財產的損害，賣方仍應依法負責。
• 第四款：賣方違反前三款，雙方同意依違約之處罰規定處理。

違約之處罰（第二十四點）。 賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」的規定，買方得解除契約（第一款）；買方依此解除契約時，賣方除了退還已繳的房地價款（有遲延利息一併退還），還要賠償房地總價款一定百分比的違約金，這個百分比「不得低於百分之十五」，但賠償金額超過已繳價款的，以已繳價款為限（第三款）；雙方除前兩款的請求外，不得另行請求其他損害賠償（第五款）。

預售屋定型化契約這個版本，是112年6月19日內政部台內地字第1120263817號公告修正、自112年7月1日生效的版本；履約擔保（第七點之一）另有修正草案，見本站另篇。

七、告知了、沒告知、告知不實，條文上怎麼接

下面只列條文，不判斷個案：

這些民法條文的期間與解除、減價的規則，站內另篇有逐條整理：買到有瑕疵的房子能解約或減價嗎。

官方沒說明的部分。 賣方在確認書上勾選了「無」，日後卻發現有，這時候事實和書面不一致；這種情況適用哪一條、舉證怎麼安排，要看個案；立法院研析報告引述的案例見第四節，內政部公告與消保處文件沒有就此逐項說明，本文不判斷。賣方是不是企業經營者，也會影響消費者保護法和公告能不能直接適用：行政院消保會99年7月19日函寫企業經營者亦得為個人，以出售房地為經常性業務者似仍應認屬企業經營者；96年10月3日函（網路拍賣）則寫一般民眾偶一為之、出售自己不需之用品且非以此為業者，似非企業經營者。兩份函都不是專門討論個人出售自住房屋，本文不判斷。

消費者保護法第51條另外寫：依該法所提的訴訟，企業經營者因故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下的懲罰性賠償金；因重大過失，三倍以下；因過失，一倍以下。這是條文文字，能不能適用、金額多少，要看個案，本文不判斷。

八、發現文件沒寫、或寫得不對，可以去哪裡問

• 內政部115年4月1日新聞稿：民眾若發現業者未依規定辦理，可向買賣標的所在地縣市政府反映或檢舉，也可撥打1996內政服務熱線洽詢。
• 消費爭議：消費者保護法第43條，向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴，企業經營者應於申訴之日起15日內妥適處理；未獲妥適處理時，向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。站內說明見消費申訴要怎麼申訴。全國消費者服務專線1950（見行政院消保處108年院臺消保字第1080099728號函）。
• 氯離子檢測資料：現況確認書備註寫，可向建築主管機關申請。
• 輻射屋資訊：現況確認書備註寫，可在核能安全委員會網站的「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」查詢。

需要個案判斷，法扶專線412-8518（說明見請不起律師？先打法扶 412-8518）。查到法條不等於個案答案，見查到法條不代表個案結論。

九、本文限制

• 現況確認書與說明書的文字以官方公告為準；本文讀到的是行政院全球資訊網公告的成屋契約全文、內政部公告頁附件的說明書第二點與第三點修正規定，以及預售屋契約全文。
• 內政部主管法規共用系統（glrs.moi.gov.tw）連線失敗，說明書全文沒有直接取得，所以只引用上述修正規定的內容。
• 預售屋契約第七點之一的修正草案，本文查證日未查到正式公告，見站內另篇。
• 內政部97年函釋以立法院法制局研析報告的轉述為準（https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=191207 ），本文沒有函釋原文；轉述的文字只提凶殺、自殺，與現行用語不同。目前沒有查到內政部對「其他非自然死亡」的官方列舉。
• 勾選不實時的法律效果，本文沒有找到官方解釋，不判斷。
• 輻射、氯離子檢測結果是否超標、哪棟房子屬於哪一類，不在本文範圍。
• 本文不提供個案結論，也不評估勝算或可請求的金額。

常見問題

賣方一定要告訴我房子有沒有發生過命案嗎？

不動產說明書與成屋買賣的建物現況確認書都有這個問題：專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。說明書問的是產權持有期間；現況確認書另外問持有前賣方是否確認無、知道或不知道。這是文件上的問法；賣方沒回答或回答不實時的法律效果，本文不判斷。

「凶宅」有法律定義嗎？

司法院兒童網寫現行法律沒有規定什麼樣的房子叫凶宅。本文讀到的說明書與定型化契約全文也沒有使用「凶宅」一詞，用的是專有部分是否發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。

海砂屋、輻射屋有檢測才賣得出去嗎？

官方文件沒有這樣寫。現況確認書問的是有沒有做過檢測、結果如何、超標怎麼處理；說明書問有沒有檢測，沒有檢測要敘明原因。檢測是不是賣方的義務，這些文件沒有規定。

氯離子含量的標準到底是多少？

要看建築物申報施工勘驗的時間。現況確認書備註列了五個時期的標準：83年7月21日以前沒有訂；83年7月22日至87年6月24日是0.6㎏/m3；87年6月25日至104年1月12日是0.3㎏/m3；104年1月13日至114年6月30日是0.15㎏/m3；114年7月1日以後依建築物混凝土結構設計規範。

我是向個人買中古屋，也有現況確認書嗎？

成屋買賣定型化契約公告的對象是企業經營者使用的契約（消費者保護法第17條），內政部115年4月1日新聞稿也寫「企業經營者應使用新版成屋買賣定型化契約」。賣方是個人時，是不是企業經營者、有沒有適用，行政院消保會99年函與96年函談的面向不同（見第七節），兩份函都不是專門討論個人出售自住房屋，本文不判斷。如果有仲介，不動產說明書是依《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條製作。

預售屋可以要求賣方提供檢測報告嗎？

預售屋說明書第三點寫：交屋時有沒有檢附氯離子含量檢測報告與施工中建築物出具的無放射性污染證明，沒有的話要敘明原因。契約第十一點寫賣方不得使用輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理之海砂等材料。這是文件的寫法；買方可以要求什麼、賣方要不要附，要看契約與個案，本文不判斷。

簽約後才發現文件寫的跟現況不一樣怎麼辦？

先看條文：民法第356條要求買方從速檢查、即通知；第365條有通知後6個月、交付後5年的期間；賣方故意不告知時，部分規定不適用（第357條、第365條第2項）。實際怎麼做，本文不替你選，請洽法扶、律師或消費爭議管道；通知的證據可參考存證信函是什麼。