買到有瑕疵的房子能解約或減價嗎？民法瑕疵擔保的通知與6個月、5年期間

交屋之後才發現漏水、壁癌，或房屋和賣方當初說的不一樣，第一個會想到的問題是：可以退錢嗎？民法買賣章有一組專門的規定，叫物之瑕疵擔保，從第354條排到第366條。本文依全國法規資料庫的《民法》、《消費者保護法》，行政院消費者保護處108年的函，以及行政院網站公告的《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》整理，查證日期2026-10-16。本文只整理條文和官方文件怎麼寫，不判斷你的房子算不算瑕疵、該解約還是減價，個案請洽法律扶助基金會（412-8518）、律師或消費爭議管道。

標示〔推論〕的句子，是本文從條文文字推得的讀法，官方沒有這樣寫；標示〔計算示例〕的，是本文自己算的假設例子；沒有標示的，都有條文或官方文件可以對照。

一、先講結論：這組條文的骨架

• 第354條：賣方要擔保房屋沒有減少價值或效用的瑕疵，也要擔保具有所保證的品質。
• 第356條：買方要依通常程序從速檢查，發現瑕疵要「即通知」賣方。
• 第359條：通知之後，買方得解除契約或請求減少價金；解除契約顯失公平時，只能請求減價。
• 第365條：解除權或請求權，通知後6個月不行使，或自交付時起經過5年，就消滅。
• 第366條：用特約免除或限制賣方的瑕疵擔保義務，賣方故意不告知瑕疵時，特約無效。

下面逐條看，最後看公告的定型化契約怎麼接上這些條文。

二、什麼算「瑕疵」：第354條與第355條

民法第354條第1項把瑕疵分成三種：減少物的價值、減少物的通常效用、減少物的契約預定效用。但書寫得很短：「但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」。第2項另外規定，賣方「並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。

看哪個時間點。 第354條寫的是「依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時」。第373條寫：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」〔推論〕兩條合起來讀，判斷有沒有瑕疵的基準時點，原則上是交付時，契約另有訂定的話可能不同；官方沒有就房屋買賣另外解釋這個時點。

買方原本就知道呢。 第355條第1項：買受人於契約成立時知道有第354條第1項所稱的瑕疵，出賣人不負擔保之責。第2項：買受人因重大過失而不知道，出賣人如果沒有保證其無瑕疵，也不負擔保之責，「但故意不告知其瑕疵者，不在此限」。

條文沒有回答的事。 「無關重要」到什麼程度，第354條沒有給數字，也沒有舉例。賣方在現況確認書上勾選的內容，是不是第354條第2項所說的「所保證之品質」，條文與本文查到的官方文件沒有說明，本文不判斷。

三、買方第一件事：檢查與通知（第356條、第357條）

第356條有三項：

• 第1項：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物；發現有應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，「應即通知出賣人」。
• 第2項：買受人怠於通知，除依通常檢查不能發現的瑕疵外，「視為承認其所受領之物」。
• 第3項：不能馬上知道的瑕疵，日後才發現的，也要「應即通知出賣人」，怠於通知，同樣視為承認。

第357條：出賣人故意不告知瑕疵的時候，第356條不適用。

行政院消費者保護處在108年9月26日院臺消保字第1080099728號函，用買到壞掉的水果為例，說明第354條、第356條、第359條、第364條、第365條。函文把第356條讀成：收到商品後依通常程序從速檢查，發現有瑕疵時應立即通知出賣人，不能立即知道的瑕疵，日後發現時，買受人也應該立即通知出賣人，如果沒有通知，將被視為承認所收到的商品沒有問題。這份函講的是一般商品，不是房屋；本文借它來看官方怎麼讀第356條，不是說它專門處理房屋。

沒有天數。 第356條寫「從速」、「即」，沒有訂幾天，上面這份消保處函也沒有訂；本文讀到的條文、消保處函與內政部公告文件，也都沒有天數規定。〔推論〕沒有天數可以對照的情況下，什麼時候發現、什麼時候通知、通知寫了什麼，這些日期和內容的證據，是可供對照的材料。

通知的方式。 第356條沒有規定一定要書面，消保處函也只寫「立即通知」。站內另篇整理過存證信函能證明什麼、不能證明什麼：存證信函是什麼；蒐集證據的基本做法見打官司前，證據要怎麼保存才有用。

四、通知之後：解除、減價、損害賠償

解除契約之後，第259條規定當事人雙方回復原狀的義務，例如已付的金錢要返還並附加自受領時起的利息；第260條寫：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」。

「顯失公平」。 第359條只寫「依情形」，沒有列標準。內政部網站政風專區的廉政宣導文章〈會漏水的「殼」〉（上版日期94-08-01），用一個虛構的買屋漏水故事做解析，結論是漏水尚屬輕微、不足以影響交易目的時，買方不得主張解除契約，只能請求減價。這是宣導文章的案例解析，不是法規、函釋或判決，也不代表任何實際案子的結果；而且這篇文章對期間的寫法與現行條文不同，見下一節。

五、兩個期間：通知後6個月、交付後5年（第365條）

民法第365條第1項寫：買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，「於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」。第2項：關於6個月期間的規定，「於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」。

行政院消保處108年函的讀法是：主張權利的期間，必須在買受人為瑕疵通知後6個月內，或自商品交付後5年內為之。

〔計算示例〕 假設房屋2026-03-10交付，買方在2026-04-15通知賣方。依民法第120條第2項（始日不算入）與第121條（以最後的月或年與起算日相當日的前一日為期間末日），通知後6個月的末日是2026-10-15；自交付時起5年的末日是2031-03-10。末日如果是休息日，第122條規定以休息日的次日代之。這只是用條文推算日期的示範，不是你的案子的日期；實際怎麼算，以法院認定為準。

〔推論〕 條文用「或」連接兩個期間，所以讀起來是兩個各自計算的期間，6個月從通知起算，5年從交付起算，任何一個先到就消滅。第2項只排除「六個月期間」，5年那一半條文沒有寫排除；官方沒有就故意不告知的情形再解釋5年。

「行使」要做到什麼程度。 條文寫「不行使」，沒有寫行使是寄出意思表示、還是要起訴。本文查到的條文與消保處函都沒有逐項說明，本文不判斷。

舊宣導與條文的差異。 上一節提到的內政部廉政宣導文章寫買方行使解除權或價金減少請求權，「須在物交付後六個月內行使」。現行民法第365條的文字是通知後6個月、交付後5年，與這篇文章的寫法不同；民法第365條在全國法規資料庫沿革中，最近一次修正是88年4月21日公布，早於這篇文章的94年上版日期。同一篇文章還寫買賣不動產「尚應辦理公證手續」；全國法規資料庫的民法標示，第166-1條「施行日期，由行政院會同司法院另定之」，查證日該法仍標示部分條文尚未生效，本文也不引用文章的這一段。本文以現行條文和消保處函為準。

六、契約怎麼寫會影響結果：第366條與公告的定型化契約

第366條。 「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」〔推論〕反過來讀，賣方不是故意不告知時，條文本身沒有寫特約無效；這條沒有處理一般的免責條款是否都有效，官方也沒有逐項說明。

成屋買賣。 行政院網站列出的《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，最新一次修正是114年12月19日內政部台內地字第1140150778號公告（應記載事項第2點附件1，自115年4月1日生效）。裡面有三處和本文有關：

• 應記載事項第十一點「賣方之瑕疵擔保責任」：有關標的物的瑕疵擔保責任，「悉依民法及其他有關法令規定辦理」。
• 不得記載事項第二點：「不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。」
• 應記載事項第一點：契約審閱期間至少五日。

預售屋買賣。 行政院網站列出的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，最新列載的版本是112年6月19日內政部台內地字第1120263817號公告，自112年7月1日生效。裡面有三處：

• 應記載事項第二十三點第二款：標的物的瑕疵擔保責任，「悉依民法及其他有關法令規定辦理」。
• 應記載事項第十七點「保固期限及範圍」：結構部分保固15年，固定建材及設備部分保固1年，期限經過後，「買方仍得依民法及其他法律主張權利」。
• 應記載事項第十三點「驗收」：驗收時發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單，由賣方限期完成修繕；買方有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

這些公告適用誰。 消費者保護法第17條第1項是授權依據，由中央主管機關選擇特定行業公告定型化契約的應記載或不得記載事項；違反公告的條款無效（第17條第4項），公告應記載的事項雖然沒有寫進契約，仍構成契約的內容（第17條第5項）。這個機制管的是企業經營者使用的定型化契約（消費者保護法第2條第9款：以企業經營者提出的定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立的契約）。

賣方如果是個人，算不算企業經營者？行政院消保會有兩份函可以並陳：

• 99年7月19日消保法字第0990006450號函：企業經營者解釋上得為公司、合夥或其他團體組織，亦得為獨資企業或個人；行政機關以出售房地為其經常性業務時，似仍應認屬企業經營者。這份函處理的是地主與建商合建預售屋的契約適用疑義。
• 行政院消費者保護委員會96年10月3日消保法字第0960009076號函（回覆網路拍賣的疑義）寫：出賣人以經銷商品或提供服務為營業活動，且非偶一為之，似應屬企業經營者；「若網路拍賣之出賣人係一般民眾，且屬偶一為之，或係將自己不需之用品透過網路拍賣之方式出售給他人且非以此為業者，則該出賣人似非屬消保法所規範之企業經營者」，與拍定人發生爭議時，應無消費者保護法之適用。

兩份函的結論都用「似」字，也都不是專門討論個人出售自住房屋；本文查內政部、行政院消保處公開資料，沒有找到專門針對這種情形的函釋。個人賣方的個案是否為企業經營者，本文不判斷。

「現況交屋」。 成屋的現況確認書在漏水（項次4）、輻射（項次5）、氯離子（項次6）、自來水排水（項次9）等項目，都列了「以現況交屋」的選項，並讓雙方勾選「減價」或「買方自行修繕」。這是交易條件的勾選，它和第355條、第366條的關係，條文與本文查到的官方文件都沒有說明，本文不判斷。

七、瑕疵擔保以外，條文上還有哪幾條可以對照

民法另有幾條規定，也可能和買賣糾紛有關，本文只列條文，不比較哪一條適合哪個情形：

• 第92條第1項：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示（但書略）。
• 第88條第2項：當事人資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤。
• 第227條第1項：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

這些條文和第354條以下是什麼關係、可以不可以同時主張，條文沒有寫，本文查到的官方文件也沒有說明，個案請洽律師。

八、向誰申訴、怎麼諮詢

賣方是企業經營者時，消費者保護法第43條規定：消費者可以向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴；企業經營者對申訴，應於申訴之日起15日內妥適處理；未獲妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。第44條：未能獲得妥適處理時，得向消費爭議調解委員會申請調解。行政院消保處108年函提到全國消費者服務專線1950。站內有整理：消費申訴要怎麼申訴。

要走調解的話，可看鄉鎮市區調解怎麼聲請；需要個案判斷，法扶專線412-8518（說明見請不起律師？先打法扶 412-8518）。查到法條不等於個案答案，見查到法條不代表個案結論。

九、本文限制

• 本文只整理條文、行政院消保處與內政部的公開文件，沒有檢索法院判決。條文用語的實際認定，例如多大的漏水算瑕疵、多久算「即通知」，法院可能依個案另有看法。
• 成屋、預售屋的定型化契約公告，是以行政院全球資訊網列出的版本為準；預售屋契約的第7點之1（履約擔保）有修正草案，見本站另篇，本文沒有引用該點。
• 「行使」的方式、故意不告知時5年期間怎麼適用、現況交屋與第366條的關係，條文與本文查到的官方文件都沒有說明，本文都不判斷。
• 內政部廉政宣導文章的案例是虛構故事，只用來說明官方曾怎麼舉例，不當作法律依據。
• 本文不提供個案結論，也不評估勝算或可以請求的金額。

常見問題

交屋三個月後才發現漏水，還能主張嗎？

第356條第3項寫，不能馬上知道的瑕疵，日後才發現的，應即通知出賣人，怠於通知視為承認；第365條另外有通知後6個月、交付後5年的期間。「三個月」本身不是條文裡的期限。發現之後什麼時候通知、交付到現在是否超過5年、瑕疵是不是賣方故意不告知，要看個案事實，本文不判斷。

賣方說「現況交屋」，就完全不用負責嗎？

本文查到的條文和官方文件沒有現況交屋就免責的規定。第366條只寫，賣方故意不告知瑕疵的話，免除或限制瑕疵擔保義務的特約無效；成屋定型化契約的不得記載事項第二點寫，不得約定交屋後賣方排除民法上瑕疵擔保責任。現況確認書的「以現況交屋」是勾選選項，個案效果本文不判斷。

一定可以解除契約嗎？

不一定。第359條寫，買方得解除契約或請求減少價金，但依情形解除契約顯失公平的，僅得請求減少價金。第361條還規定賣方可以催告買方在相當期限內決定是否解除，逾期不解除就喪失解除權。

賣方明知漏水沒說，期間怎麼算？

第357條：賣方故意不告知瑕疵時，第356條的檢查通知規定不適用。第365條第2項：6個月期間的規定，對故意不告知的賣方不適用。條文沒有排除5年那一段。第360條：賣方故意不告知物之瑕疵的，買方也可以請求不履行之損害賠償。「故意不告知」要怎麼證明，條文沒有寫，本文不判斷。

通知賣方，一定要寄存證信函嗎？

第356條沒有規定通知的形式。行政院消保處108年函只寫「立即通知」。用什麼方式、留下什麼證據，是個案的舉證安排，本文不替你選；存證信函的功能與限制，可看站內另篇。

向建商買新屋，保固和民法的瑕疵擔保是什麼關係？

預售屋定型化契約的保固條款寫，結構部分15年、固定建材及設備1年，並寫明保固期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利；另外第二十三點第二款寫，標的物的瑕疵擔保責任悉依民法及其他有關法令規定辦理。兩者之間的細部關係，官方沒有進一步解釋，本文不判斷。

向個人買中古屋和向建商買，有差別嗎？

民法的第354條以下適用於買賣，沒有區分賣方身分。差別在於消費者保護法與公告的定型化契約：這套機制管的是企業經營者使用的契約。賣方是個人時是不是企業經營者，行政院消保會99年函與96年函談的面向不同（見第六節），兩份函都不是專門討論個人出售自住房屋，本文不判斷。