租屋受《租賃住宅市場發展及管理條例》保護嗎？適用範圍、4種不適用情形與出租人的法定義務
租屋受租賃條例保護嗎？本文逐條整理條例的適用範圍、第4條四種不適用情形、押金上限與返還時點、出租人交屋與修繕說明義務、點交遺留物、廣告規定，以及住宅租賃爭議免費調處的程序。
租屋遇到押金、修繕、廣告不實的問題時，會聽到「租賃條例」。但這條法律管得到你的租約嗎？它對房東（條文稱「出租人」）設了哪些義務？本文以全國法規資料庫公布的《租賃住宅市場發展及管理條例》（民國106年12月27日公布，112年2月8日最近一次修正，查證日期2026-10-16，條文未見廢止標示）與《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》（113年5月28日最近一次修正）為準，必要時對照民法、土地法，整理適用範圍、出租人義務與爭議處理管道。本文只整理條文怎麼寫，不是針對你的租約的法律意見。
一、這條例管什麼：以出租供居住使用的建築物
第1條寫明立法目的：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業」。第3條第1款、第2款定義兩個關鍵用詞：
- 租賃住宅：「指以出租供居住使用之建築物」。
- 住宅租賃契約：「指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約」。
也就是說，判斷標準是「建築物」加上「居住使用」。主管機關依第2條，在中央是內政部，在直轄市是直轄市政府，在縣（市）是縣（市）政府。至於店面、辦公室等非居住用途的租賃，條文定義沒有逐類列舉，本文不逐類判斷，個案請洽主管機關或法扶。
二、第4條：哪四種情形不適用
第4條規定，租賃住宅有下列情形之一者，不適用本條例：
| 款次 | 條文原文 |
|---|---|
| 第1款 | 供休閒或旅遊為目的 |
| 第2款 | 由政府或其設立之專責法人或機構經營管理 |
| 第3款 | 由合作社經營管理 |
| 第4款 | 租賃期間未達三十日 |
第4條只列這四款，條文沒有另外因出租人是個人或公司、租的是整戶或單一房間而排除。
還有一個時間上的界線。第40條第3項規定：「本條例施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約，其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者，不適用本條例規定。但當事人約定適用本條例規定者，從其約定。」第46條規定本條例自公布後六個月施行，所以這一項處理的是條例施行前就訂定的舊租約。
三、第5條第1項：出租人與承租人「視為具消費關係」
第5條第1項規定：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」第5條在民國112年2月8日修正公布（見全國法規資料庫沿革）。
這句話的效果，是把消費者保護法（簡稱消保法）中有關定型化契約的規定帶進租屋。例如消保法第11-1條規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間供消費者審閱全部條款。內政部另外公告了「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，逐項內容見站內另篇：房東可以約定不准報稅、不准入籍嗎？住宅租賃定型化契約10項不得記載事項逐項看。
要小心的是，第5條第2項到第6項談的是包租業與出租人之間的住宅包租契約，並不是一般房東與房客之間的租約。第38-1條的罰鍰規定指的也是「第五條第二項所定租賃契約」，不要把兩種契約混在一起讀。
四、租金：雙方約定，不適用土地法第97條
第6條規定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」土地法第97條原本寫的是：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」第6條排除的就是這個上限。
這不表示租期中房東可以任意調整租金。民法第442條規定，不動產因價值昇降，當事人得聲請法院增減租金，但「其租賃定有期限者，不在此限」。至於約定怎麼寫，要看契約本身；內政部公告的應記載事項第四點範本文字有「出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金」，實際效力以你的契約與個案為準，本文不下結論。
五、押金：上限兩個月，返還時點在契約消滅後
押金的定義在第3條第13款：「指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」。第7條有兩項：
- 「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」
- 「出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」
舉個算術例子（假設月租金15,000元，非實際個案）：兩個月租金總額是30,000元，押金金額不得逾這個數字。
有三點條文沒有寫明，本文不代為臆測：
- 第7條沒有規定超過上限時的法律效果。土地法第99條第2項寫「已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租」，第6條只明文排除土地法第97條，兩者如何銜接，條例條文與施行細則都沒有說明。
- 第7條第2項以「租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務」為返還時點，沒有另訂幾日內返還。
- 哪些債務可以抵充，第7條沒有逐項列出；第12條第2項有一種明文情形，見下一節。
押金不退的處理步驟，站內已有指南：押金不退怎麼辦。
六、交屋與維持可居住狀態：第8條
第8條是出租人義務的核心，共四項：
- 「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」
- 「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」
- 「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」
- 「出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
注意第2項的時點是「簽訂租賃契約前」。誰該負責哪一項修繕，更完整的判斷邏輯見：修繕責任是房東還是房客。
七、返還房屋：共同點交與遺留物
第12條規定租賃契約消滅時的程序：
- 第1項：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」
- 第2項：「前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」
「相當期限」是多久，條文沒有寫，本文不代為訂定。點交時的照片、點交單與雙方簽名，可作為日後對照的紀錄。
八、廣告要與事實相符
第13條規定：
- 第1項：「出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。」
- 第2項：受託刊登廣告的媒體經營者「明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，就承租人因信賴該廣告所受之損害與出租人負連帶賠償責任」，這項賠償責任「不得預先約定限制或拋棄」。
- 第3項：第2項的資訊來源「得以政府公開資訊、刊登者提供之謄本或建物所有權狀影本查證之」。
- 第4項：廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業者名稱。
簽約前把廣告畫面截圖留存，會比事後回想可靠。
九、轉租要出租人書面同意
第9條規定，轉租人（也就是承租後再轉租出去的人）「應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部」；簽訂轉租契約時，要向次承租人提供該書面同意文件，並在轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由；簽訂轉租契約後三十日內，應以書面通知出租人。
十、透過包租業或代管業租屋時，還有哪些規定
條例第3章規範租賃住宅服務業，也就是代管業（受出租人委託管理）與包租業（承租後轉租）。與承租人有關的幾點：
| 條次 | 重點 |
|---|---|
| 第28條 | 代管業應與委託人簽訂委託管理租賃住宅契約書後，始得執行租賃住宅管理業務 |
| 第29條 | 包租業應經出租人同意轉租並簽訂租賃契約書後，始得刊登廣告及執行業務 |
| 第32條第1項、第2項 | 委託管理契約書、租賃契約書、租賃標的現況確認書、屋況與附屬設備點交證明、租金押金及相關費用收據、退還租金押金證明等六類文件，應由業者指派專任租賃住宅管理人員簽章（依經營代管或包租業務，其中部分款項不適用） |
| 第33條第1項 | 業者應在營業處所明顯之處及網站揭示登記證、同業公會會員證書、租賃住宅管理人員證書，以及代管費用收取基準及方式（第4款，包租業不適用） |
| 第36條 | 非租賃住宅服務業而經營代管或包租業務者，由主管機關禁止其營業，並處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並限期改正 |
第33條的揭示義務，等於給承租人一個簽約前核對對方身分的線索：看得到登記證與管理人員證書嗎？本文不判斷任何特定業者是否合法。
十一、發生爭議：條例給的管道
第14條第1項規定，主管機關為健全住宅租賃關係，得「提供住宅租賃糾紛處理及諮詢」，施行細則第3-1條規定這項事務得委託民間團體辦理。更具體的是第16條：「住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。」
調處的程序規定在《直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法》（112年9月26日最近一次修正，全國法規資料庫查證日期2026-10-16）：
- 第2條第8款，把「租賃住宅市場發展及管理條例第十六條規定之住宅租賃爭議」列為依該辦法調處的案件。
- 第13條：當事人一造向土地所在地之直轄市、縣（市）政府申請，應備申請書、身分證明文件、委託書（申請書已載明委任關係者免附）、爭議要點及調處建議方案，並依對造及權利關係人人數提出繕本。
- 第17條第2項：調處「應自接受申請之日起三十日內辦理之，必要時得視實際需要情形予以延長」。
- 第18條：調處時先由當事人試行協議，協議成立者以協議為調處結果。
- 第19條第3項：調處結果通知書應載明，不服者「應於接到通知後十五日內，以對造人為被告，訴請法院審理」。
- 第21條第2項：申請第2條第8款等案件的調處，免收調處費用。
- 第16條第4款：已訴請法院審理，或調處標的為確定判決、調解或和解之效力所及者，直轄市、縣（市）政府應以書面敘明理由駁回。
各縣市的窗口、表格與實際作業，本文未逐縣市查證。房喵另有整理：不動產糾紛都能申請調處嗎。
調處之外，還可以考慮的站內資源：
- 想先書面催告或表示意見：存證信函是什麼。
- 雙方願意坐下來談：鄉鎮市區調解怎麼聲請。
- 需要法律諮詢：請不起律師？先打法扶 412-8518。
十二、修法動態與本文限制
- 現行條文：本文查證日（2026-10-16），全國法規資料庫顯示條例最近一次修正日期為民國112年2月8日。內政部地政司114年9月18日新聞稿指出，內政部部務會報通過部分條文修正草案，方向包括房東不得禁止租客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用。內政部115年4月17日新聞稿（新聞傳播科、地政司）則指出，租期保障與限制租金漲幅等議題，各界對是否影響租屋市場供給及租金價格有不同看法，須審慎評估；內政部將先就具有共識的部分提出修法，即「就各界具有共識之衡平雙方權益保障部分，包括規範保障房客申請租金補貼等合法權益、對於不良房客可提前終止租約等，及強化公證契約之強制執行效力部分優先提出修法」。該新聞稿沒有說明草案條文內容、送審進度或施行日期。以上都是修法方向或草案階段，不是現行條文，草案內容、是否送立法院與何時施行，本文不預測；以全國法規資料庫公布的版本為準。
- 全國法規資料庫的內容每週五定期更新，剛公布的修正可能尚未反映，簽約或處理爭議前請再查一次現行條文。
- 本文沒有逐條討論租賃住宅服務業的設立、營業保證金與罰則（第19條到第27條、第37條到第39條）。
- 本文不判斷任何個案的租約是否適用條例、某項約定是否有效、押金可以扣多少。
常見問題
短期租屋、民宿也適用這條例嗎？
第4條第1款規定「供休閒或旅遊為目的」者不適用，第4款規定「租賃期間未達三十日」者不適用。你的情形是否落入這兩款，要看實際用途與期間，本文不下個案判斷。
押金最多可以收幾個月？
第7條第1項：押金之金額不得逾二個月之租金總額。
房東可以說修繕全部由房客自己負責嗎？
第8條第2項規定，出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。第3項規定，由出租人負責修繕的項目，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求償還費用或從租金中扣除。哪一項歸誰修，仍要看契約約定與個案。
租屋爭議申請調處要錢嗎？
第16條規定免繳調處費用；調處辦法第21條第2項也規定，申請第2條第8款所列案件的調處，免收調處費用。若需要實地勘測，第21條第3項規定勘測費用由當事人核實支付，是否有此需要依個案而定。
我的租約是在條例施行前簽的，還適用嗎？
第40條第3項規定，條例施行前已訂定、期間持續至施行日以後的租約，不適用本條例，但當事人約定適用的，從其約定。你的租約屬於哪一種，請對照簽約日期與契約內容。
房東說租金可以隨時調整，合法嗎？
第6條規定租金由出租人與承租人約定；民法第442條規定，租賃定有期限者，當事人不得聲請法院增減租金。合約有沒有約定調整機制，要看你的契約本身，本文不判斷個案。