社區管理費欠繳怎麼辦？書面催告、訴請給付到強制遷離的法律規定
鄰居長期欠繳管理費，條例怎麼處理？本文依條文順序整理書面催告、訴請法院給付與遲延利息、第22條強制遷離與出讓的嚴格條件、公共基金罰鍰，以及買房承租時可先閱覽的欠繳紀錄，並標明條文沒有說明的地方。
鄰居長期不繳管理費，管委會能做什麼？欠繳的人會不會被趕出去？買房、租房時會不會連前手的欠款一起承擔？本文以全國法規資料庫公布的《公寓大廈管理條例》（修正日期民國111年5月11日，查證日期2026-10-16，條文未見廢止標示）和《公寓大廈管理條例施行細則》為準，依條文順序整理欠繳費用的處理流程。本文只整理條文怎麼寫，不是個案的法律意見；金額、期間、證據與既有判決的個案判斷，請洽法院訴訟輔導單位、律師或法律扶助基金會。
一、條文裡沒有「管理費」這個詞
日常說的「管理費」，在《公寓大廈管理條例》全文裡查不到這個詞（本文逐條檢視，查證日期2026-10-16）；《施行細則》第10條出現的是「管理維護費之現金收支表」的說法，但那是在解釋「財務報表」的範圍。條例條文用的是兩個說法：
- 公共基金：第18條規定公寓大廈應設置公共基金，來源包括起造人依規定提列的款項、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納的款項、基金孳息及其他收入。
- 應分擔或其他應負擔之費用：第21條、第22條等條文使用的說法。
你欠的那一筆錢，在法律上算哪一種、依據是哪次會議決議或哪一條規約，要看實際的決議與規約內容，本文不替個案分類。
二、義務從哪裡來：會議決議與規約
- 公共基金的繳納：第18條第1項第2款，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
- 共用部分修繕費用：第10條第2項，共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
- 規約：第23條第2項規定，違反義務之處理方式、財務運作之監督規定等事項，非經載明於規約者，不生效力。所以管委會對欠繳戶能採取哪些內部處理，要先翻你社區的規約。
三、欠繳之後第一步：書面催告
第21條原文：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」
拆成幾個條件：
- 對象：區分所有權人或住戶。依第3條第8款，住戶包括區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，以及取得停車空間建築物所有權者。
- 欠繳程度：「已逾二期」或「達相當金額」。條文沒有寫「一期」是多久，也沒有寫「相當金額」是多少，本文查到的條文沒有進一步數字，官方在條文中未說明，本文不代為臆測；一期多長，可能要看會議決議或規約的繳費週期，條文未說明。
- 催告：「經定相當期間催告仍不給付」。第54條規定，本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。條文沒有寫「相當期間」是幾天。
- 救濟方式：管理負責人或管理委員會「得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」。
管委會有當事人能力（第38條），為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。
四、判決之後：強制執行
法院判決確定、取得執行名義後，如何聲請強制執行，可看站內整理：強制執行怎麼聲請。民事訴訟法的督促程序（支付命令），站內有一般程序整理：支付命令怎麼聲請。條例第21條寫的救濟方式是「訴請法院」，本文不評論是否適用督促程序。
五、長期欠繳的升級：第22條「強制遷離」與「出讓」
條例第22條是欠繳處理中最嚴格的一條，要照順序讀，每一關都有條件：
第22條第1項：住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
- 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
- 違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
- 其他違反法令或規約情節重大者。
重點整理：
- 第1款是「經強制執行後再度積欠」，所以單純第一次欠款，不屬於第1款所寫的情形。
- 「區分所有權總價」怎麼算，《施行細則》第6條規定：指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。
- 要訴請法院強制遷離，條文寫的是「依區分所有權人會議之決議」，也就是還要先有會議決議。
第22條第2項：前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
第22條第3項：拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
六、另一條路：主管機關的罰鍰
第49條第1項第6款規定，區分所有權人違反第18條第1項第2款規定未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。第52條：依本條例所處之罰鍰，經限期繳納，屆期仍不繳納者，依法移送強制執行。
這條寫的是「未繳納公共基金」，而本文查到的條文沒有說明日常所稱的各項管理維護費用是否都屬於公共基金，所以是否適用，要看那筆錢在你社區的決議與規約中是怎麼定性的，本文不代為判斷。第59條規定，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。
七、買房、承租與前手欠款
- 買賣（繼受）前：第24條第1項規定，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。第35條所列文件包含公共基金餘額、會計憑證、財務報表，以及「欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形」。
- 前手欠的錢，繼受人要不要付？第24條第1項只寫到「繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，條文本身沒有逐字寫明繼受人是否承擔前手已經積欠的特定金額。官方在條文中未說明，本文不代為臆測；買賣契約上怎麼約定、實際欠款多少，建議在簽約前向管委會閱覽欠繳紀錄，並向律師或地政士等專業人員確認。
- 承租人：承租人屬於第3條第8款的「住戶」，第21條的對象包括「區分所有權人或住戶」。房東與房客之間誰該負擔、租約怎麼寫，是租賃契約問題，可先看站內房東房客有糾紛，第一步通常該找誰。
- 無權占有人：第24條第2項、第3項規定，公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務；違反時準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。
八、如果你覺得被多收了、或是對管委會的催繳有疑問
- 先看依據：向管委會請求閱覽或影印規約、會計帳簿、財務報表、欠繳情形與會議紀錄（第35條，管理負責人或管理委員會不得拒絕）。
- 帳目沒有公告：第20條規定管理負責人或管理委員會應定期公告收支、保管及運用情形；拒絕公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
- 管委會或委員不依規定處理欠繳戶：第48條第2款規定，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第22條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者，由主管機關處新臺幣1,000元以上5,000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務。
- 調處：第59條之1，直轄市、縣（市）政府「得」組設公寓大廈爭議事件調處委員會；是否設置、如何申請，各縣市不同，本文未逐縣市查證。
- 調解、法扶：調解程序見鄉鎮市區調解怎麼聲請；需要免費或低成本的法律協助，見法律扶助怎麼申請。
九、本文的界線
- 本文沒有整理法院判決、法院實務對「相當金額」「相當期間」的見解，也沒有整理各縣市政府的函釋；欠款的消滅時效、利息計算、已繳證明等個案問題，請洽專業人員。
- 條例中沒有出現授權管委會用停水、停電等方式催繳的文字。實務上如果遇到這類情形，官方有沒有另外的解釋，本文沒有查證，請向所在縣市政府主管單位或律師確認。
- 想先弄清楚找哪個官方窗口，可看司法院、法務部、法扶、165各查什麼。
- 管委會的組成與任期見社區一定要成立管委會嗎；區分所有權人會議的門檻見區分所有權人會議怎麼開才有效。
常見問題
欠繳幾期，管委會才可以告？
第21條寫的是「已逾二期或達相當金額」，並且要「經定相當期間催告仍不給付」。「相當金額」與「相當期間」的具體數字，條文沒有寫，本文不代為臆測。
催告要用什麼方式？
第54條規定，本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。
欠管理費真的會被法院強制遷離嗎？
第22條第1項有這個規定，但條件很多：要有「經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一」等情形之一，要先促請改善、三個月內仍未改善，還要依區分所有權人會議之決議才能訴請法院。單純第一次欠繳，不屬於第1款的文字範圍。第3款（其他違反法令或規約情節重大）是否涵蓋欠繳，條文未說明，本文不代為臆測。
區分所有權總價是怎麼算的？
《施行細則》第6條：指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。
買中古屋要不要先查有沒有欠管理費？
第24條第1項規定，繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，其中包含欠繳情形。至於前手欠款最後由誰負擔，條文沒有逐字寫明，請在簽約前向專業人員確認。
租客被催繳管理費，要付嗎？
租客屬於第3條第8款的「住戶」，第21條的對象包括住戶。租客與房東之間的費用怎麼分擔，要看租約約定，建議先保存催繳書面與租約，再洽律師或法扶。